תמ"א 38 – סוגים והבדלים מ – פינוי-בינוי

תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38) נועדה לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, תוך מתן תמריצים כלכליים לקבלנים ולדיירים.
קיימים שני סוגי פרויקטים עיקריים בתמ"א 38, כאשר לכל סוג יתרונות ותהליכים ייחודיים:

תמ"א 38/1 – חיזוק מבנים קיימים

פרויקט זה מתמקד בחיזוק המבנה הקיים ושיפור עמידותו בפני רעידות אדמה.
במסגרת התמ"א מתבצע שדרוג המבנה תוך שמירה על הבניין הקיים:

• עבודות החיזוק כוללות – שיפוץ הבניין, הוספת עמודי תמיכה, עיבוי קירות והתקנת מעלית.
• תמריצים לדיירים – תוספת יחידות דיור (למשל, ממ"ד ומרפסת), שיפור תשתיות כגון חנייה ולובי מודרני.
• התועלת ליזמים – אישור להוספת דירות חדשות על גג המבנה, אותן ניתן למכור ולהשיג רווח כלכלי.
• יתרונות – תהליך קצר יחסית, מתאים לבניינים במצב טוב.
• חסרונות – לא מחדש לחלוטין את המבנה. בעיות תשתית קשות לא תמיד נפתרות.

תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש

במסגרת פרויקט זה, המבנה הישן נהרס לחלוטין ונבנה מחדש לפי תקנים מודרניים:

• מה כולל הפרויקט? 
  הריסה מוחלטת של הבניין הישן, בניית מבנה חדש עם דירות גדולות יותר, ממ"דים, תשתיות חדשות, חנייה מסודרת וכמובן לובי מודרני מעוצב.

  * דוגמאות לפרויקטים – פרויקטים חדשים במרכז || פרויקטים חדשים בחיפה

• תמריצים לדיירים – קבלת דירה חדשה בבניין חדיש ועמיד יותר, בדרך כלל עם שטח גדול יותר.
• התועלת ליזמים – אפשרות לבנות בניין גבוה יותר, עם מספר דירות רב יותר למכירה.
• יתרונות – חידוש מלא של המבנה והתשתיות, מתאים במיוחד לבניינים ישנים במצב ירוד.
• חסרונות – תהליך ארוך יותר הדורש פינוי הדיירים עד להשלמת הבנייה.

הבדלים בין תמ"א 38 ל – פינוי-בינוי

בעוד שתמ"א 38 מתמקדת בחיזוק או בהריסה ובנייה מחדש של מבנה יחיד, פינוי-בינוי הוא פרויקט רחב היקף, המתייחס לשכונה שלמה או מתחם מגורים גדול.

מאפייני פינוי-בינוי

1. היקף הפרויקט – מתבצע על קבוצת מבנים או מתחם מגורים גדול, ולא על בניין יחיד.
2. תהליך – פינוי כל הדיירים מהאזור, הריסת המבנים הישנים ובניית שכונה חדשה לחלוטין.
3. יתרונות – חידוש תשתיות כלליות, יצירת שכונות מודרניות עם שטחים ירוקים ומבנים גבוהים יותר.
4. חסרונות – תהליך תכנוני וביצועי ממושך מאוד, לעיתים לוקח שנים עד להשלמתו.

השוואה בין תמ"א 38 ל – פינוי-בינוי

• היקף העבודה – תמ"א 38 ממוקדת בבניין יחיד, בעוד שפינוי-בינוי הוא פרויקט אזורי.
• משך הזמן – תמ"א 38 לרוב קצר יותר מפינוי-בינוי.
• השפעה על הסביבה – פינוי-בינוי כולל שדרוג כל האזור, לעומת חידוש בניין יחיד בתמ"א 38.
• קהל היעד – פינוי-בינוי מתאים לאזורים ישנים עם תשתיות ירודות, בעוד שתמ"א 38 מתאימה לבניינים ישנים אך לא בהכרח לשכונות שלמות.

הבחירה בין תמ"א 38 לבין פינוי-בינוי תלויה בצרכים של הדיירים, מצב המבנה וסביבתו, וכן בתוכניות העירייה והמדינה.
כל אחת מהאפשרויות מספקת מענה שונה לחידוש והתחדשות אורבנית.

קרו גם – דירות למכירה בדרום ומזרח תל אביב, למה צריך להשתמש בשירותיו של מתווך איכותי?